Loi Boutin : quand le volume d’une vente est non conforme aux normes d’habitabilité

Une décision de justice prononcée récemment démontre parfaitement l’importance d’un diagnostic de mesurage loi Boutin, même dans les transactions immobilières de vente d’un bien destiné à être loué. Dans cette affaire, la cour d’appel de Rouen a confirmé en décembre 2025 l’annulation d’une vente portant sur une chambre de service, et ce, en raison d’une confusion entre volume total et volume habitable. Cet arrêt rappelle aux propriétaires vendeurs et aux acquéreurs l’importance de la mesure précise du caractère habitable d’un logement, dès lors qu’il est vendu pour un usage locatif.

Mesurage loi Boutin et mesure du volume d’un bien : ne pas confondre ces deux diagnostics

L’affaire concerne l’acquisition d’une chambre sous combles pour un montant proche de 27 000 euros. L’acquéreur souhaitait louer ce bien dans le cadre d’un bail classique régi par la législation de 1989. Un certificat de mesurage de volume réalisé par un diagnostiqueur immobilier sur demande du vendeur mentionnait un volume de 23 m3, sans autre précision. Le notaire a qualifié ce volume d’« habitable » dans l’acte de vente, ce qui revenait à dire que le logement respectait le seuil minimal de 20 m3 exigé pour qu’un logement soit considéré comme décent pour la location. Toutefois, un second mesurage, cette fois un diagnostic ou mesurage loi Boutin en bonne et due forme, réalisé après la transaction, a révélé que le volume réellement habitable n’atteignait que 14,72 m3. Cette différence notable résulte notamment de la configuration particulière des combles non aménagés, dont la surface ne pouvait être comptabilisée dans le calcul réglementaire. Les magistrats ont donc retenu l’existence d’une erreur d’interprétation par le notaire des critères d’habitabilité du bien, ce qui a justifié l’annulation complète de la transaction et la condamnation de l’officier public.

Mesurage loi Boutin : un impératif pour sécuriser la vente d’un logement destiné à la location

L’arrêt de la cour d’appel souligne l’importance de solliciter un diagnostic loi Boutin pour s’assurer qu’un bien répond à la réglementation en matière de mesurage locatif. Le diagnostic loi Boutin est le diagnostic immobilier de référence pour déterminer avec exactitude la « surface habitable » ou le « volume habitable » d’un logement. Ce mesurage exclut automatiquement les parties ne répondant pas aux critères légaux, telles que les pièces d’une hauteur sous plafond insuffisante, des combles non aménagés, les caves ou les dépendances. Pour les logements de moins de neuf mètres carrés, c’est le volume habitable qui doit être mesuré avec rigueur. Faire appel à un diagnostiqueur immobilier expert en mesurage loi Boutin permet d’éviter les ambiguïtés et les interprétations erronées qui peuvent conduire à l’annulation d’une vente et à la condamnation du notaire, comme ce fut le cas dans cette affaire.

Notre cabinet expert en diagnostics immobiliers réalise des mesurages précis conformes aux textes réglementaires en vigueur, en distinguant clairement volume total et volume «  habitable ». L’expertise de diagnostic loi Boutin protège vendeurs et acquéreurs contre les risques juridiques et financiers liés à une information inexacte sur les caractéristiques d’un logement destiné à la location.